賃貸不動産経営管理士の独立・開業・稼ぎ方

賃貸不動産経営管理士の独立・開業・稼ぎ方

今回は賃貸不動産経営管理士の独立・稼ぎ方について書いてみようと思います。

賃貸不動産経営管理士は2013年から開始された資格試験でまだ設立間もない資格です。

今後国家資格になるのでは?という話題や宅建の補助的な補完的役割として注目を受けている資格になります。

この賃貸不動産経営管理士についてはまだまだ合格率も高いですが受験者の間では年々問題が難しくなっているという

話も出てきています。特に平成26~27年に受験した人で講習を受講しなかった人に関しては特にそう感じる

人も多かったのではないでしょうか。過去の他の不動産系資格(民間資格を含め)を考慮して個人的な予想では恐らく

10年後くらいにはある程度合格者数も一服し20%前後の合格率に落ち着くのではないかと思います。

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資格設立の意図からするともし独占業務が付与されるとすれば賃貸管理契約や退去時の原状回復時の独占業務が

想定されますが、賃貸契約時には宅建主任者が記名・押印する事になっていますし賃貸管理委託契約時には

管理業務主任者の記名・押印が必要になっておりそこに賃貸不動産経営管理士が食い込んでくるという事は

考えにくいと思います。

また確かに賃貸契約時の預り金トラブルや退去時の原状回復トラブルというのは問題にはなっていますが

東京ルール制定後はそのようなトラブルは減少傾向にありますしこのルールは全国に広がっていくでしょう。

またいちいち退去時の立会いや原状回復費清算に賃貸不動産経営管理士の確認が求められていてはコストもかかりますし

全ての不動産業者が賃貸不動産経営管理士を雇用・提供できるとは思えません。第一賃貸不動産経営管理士の受験資格は

どなたでも受験できますが登録要件は宅地建物取引士か不動産屋に2年以上勤めている者に限定されています。

賃貸業者で取引士資格を所有している者は意外と少ないですし入れ替わりの激しい業界ですので2年以上勤めている者は

少ないもの。そのようなベテラン社員がいちいち毎回退去立ち合いに出張する現場は少々想像が付きづらいものです。

協会側の告知等を見ても「賃貸不動産経営管理士は国家資格化へ向け検討会を設置した」みたいな記事はよく

見かけますが具体的に国家資格化へ進展している記事内容は見かけた事がないように感じます(私が見逃していただけ

だったら申し訳ないです)。このような外枠だけの話が進行している状態を見ると単純に財団法人日本賃貸住宅管理協会が

儲けるために全国宅地建物取引業協会連合会と全日本不動産協会をまきこんで話を盛り上げている格好のようにも見えます。

確かに民間資格が起動する際には多額の資金がかかりますが賃貸不動産経営管理士についてはテキストや受験料・講習料

を合計すると4万円近くかかります。この金額を見れば話題先行型の一時の協会のお金儲けと捉える人がいるのも

無理はない感じもします。

さてせっかくの新資格の賃貸不動産経営管理士を勘ぐっていてばかりでは仕方ないですし当ブログは一応独立開業ブログ

です。賃貸不動産経営管理士を独立に活かすという事で考えればやはりコンサルに従事する形が一番近いような

気がします。この資格の設立目的からして賃貸管理や敷金精算・空き家問題にも絡んできそうです。例えば賃貸管理で

言えば大家さんは管理会社に不満を持っている事も多く適切な管理を行ってくれないとか管理の助言が少ない・

管理委託料が高い・広告料(AD)の高騰・自主管理大家さん専用サイトの盛況等の理由で中には自主管理に移行する

大家さんも続々と出てきています。特に地方物件を多く所有する大家群の間ではADの高騰について不満を持っている者も

多くADが賃料の3~4か月分になる事も珍しくありません。また管理会社からすれば本音を言えば大家さんの懐より

自社の利益が優先ですのでその仲介相談役として賃貸管理経営管理士がコンサルとして隙間に入る機会はあるかもしれません。

また空き家問題でいえば全国で空き家率は13.5%と過去最高になり空き家の処理に困っている人が沢山

います。空き家を解体処分して更地にすると固定資産税は6倍に跳ね上がりますし賃貸として貸し出すにしても

今まで大家業の経験がなかった人からしてみればどのような不動産業者に依頼すれば良いのか見当もつかない

という高齢者も多くいます。またただでさえイメージの良くない不動産業界ですので賃貸不動産経営管理士

という相談役が間に入る事で空き家の有効活用プラン等の提案型のコンサルも成立するような気がします。

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また今まで自己の所有する空き家を他人に賃貸する場合には管理業者に委託する形が一般的でしたが

賃貸不動産経営管理士と大家が直接賃貸借契約を締結しその管理士が新たな借主を探すというサブリース形式の

独立も成立するような気がします。新たな借主は水商売や外国人・オネエ・高齢者など家を借りたくても借りれない属性に

ターゲットを絞っても面白いかもしれませんね。生活保護者は役所が賃料負担するので個人ベースでは難しいかも

しれません。今後は空き家率は更に多くなっていきますので供給は十分あるように感じますし需要もありそうです。

特にオリンピックを含め中国人を中心に外国人を取り入れていかないと日本の賃貸市場は縮小する一方です。

外国人を入居させる事はマイナス意見ばかり聞かれますが今後は積極的に外国人マーケットを開拓していくほうが

入居率は改善していくように思います。外国人は生活マナーが日本人と全く異なりますのでその分野でも

この資格者が橋渡し役として介入するのも良いかと思います。

また今年からは相続税控除額も引き下げられましたので相続対策にアパート建設する人もぼちぼち出てくるかと

思いますので税理士の邪魔にならない程度に賃貸管理のコンサルという機会もあるかもしれません。今後は

サラリーマンさえ相続税を無視できない状況になってきました。地主は土地を沢山保有していますが相続後の事は

相続人任せという事が多かったり急な相続発生に慌てて残すべき筈の土地を売却してしまったりというケースが

案外多いものです。また評価方法によっては路線価評価と実勢価格とは大きな乖離差が生じますので時には鑑定士等に

助言を受けながら地主のコンサルとして賃貸不動産経営管理士を名刺代わりに活動する道もあるかと思います。

また敷金清算に関しては既に国交省のガイドラインがありますがガイドライン自体には法的拘束力はありませんし

ガイドラインを理解してもそれを元に素人が業者と交渉できるかというのは別問題であり、ましてや少額訴訟まで踏み込んだ

事がある人は意外に少ないものです。敷金清算に関わるコンサルという形で賃貸不動産経営管理士として従事

するのも面白いかもしれません。但し敷金清算に関しては既に敷金鑑定士などの先駆者が存在しますし

コンサルの範囲を超えて訴訟事に首を突っ込むと弁護士法等に触れる可能性があるので十分に法律を遵守して

コンサルを行う必要があるように思います。

主に賃貸不動産経営管理士という資格をコンサルで使う方向で少し書いてみましたがコンサル自体は無資格で行えますし

コンサル料を受け取っても問題ありません。しかし実は不動産のコンサル資格では「不動産コンサルティング技能士」という

資格が既に存在するというオチがあったりします(今では不動産コンサルティングマスターに名称変更してたかな?)。

不動産の証券化や有効活用・相続などのコンサルを目的にした資格です。

では賃貸不動産経営管理士の利用価値は一体どこにあるのか?という事ですが結論が全く思い浮かばず

単純にアクセスアップ目的の記事になってしまった事をお詫びさせて頂いて失礼したいと思います(泣)

ただ一言フォローするとすればどんな資格でも活かし方次第。どんなイモ資格でも年収数千万稼いでいる人もいれば

弁護士バッジを付けていても年収100万円台の人も沢山います。国家資格であるとか独占業務があるとか云々ではなく、

要は自分がその資格にどれくらいの付加価値を付けられるかにかかっていると思います。その人の立派な仕事ぶりを見た後に

ふと名刺に目を落とした顧客が「賃貸不動産経営管理士」という名称に頼りがいを感じるものではないでしょうか。

それでは今日はこの辺で。

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